PORTFOLIOBEWERTUNG


Stets sind es die Portfoliozusammensetzung sowie das Bewertungsziel, die letztendlich über die anzuwendenden Bewertungsverfahren entscheiden. Die Bandbreite ist hier enorm: sie reicht bei der Portfoliobewertung von der Massen- oder Desktopbewertung mit – relativ zum Bewertungsvolumen – geringstem Ressourceneinsatz über die Paketbewertung bei homo- genen Portfoliozusammensetzungen bis hin zur aggregierten Einzelbewertung, also der sach- verständigen Einzelbewertung in Anlehnung an die international harmonisierten Standards der Marktwertermittlung.

 

Bei jedem Verfahren gibt es verschiedene Blickwinkel, unter denen unterschiedliche Markt-teilnehmer den für sie akzeptablen Preis ermitteln. So führt z. B. ein potenzieller Käufer eines Portfolios bestehend aus Mehrfamilienwohnhäusern aus der Sicht des Bestandshalters seine Berechnungen zur Ermittlung eines angemessenen Preises auf Ertragswertbasis mit der von ihm gewünschten Rendite durch. Ein Aufteiler dagegen sieht den für ihn angemessenen Preis als Summe der Einzelerlöse abzüglich der aufzuwendenden Kosten sowie eines ange- messenen Prozentsatzes für Gewinn und Wagnis. Die Bewertungsverfahren sind in ihrer Aus- sagequalität natürlich unterschiedlich, allerdings auch die aufzubringenden Ressourcen.

 

Anlässe der Portfoliobewertung:

 

Als Auslöser für die Bewertung eines Immobilienportfolios gibt es verschiedene Anlässe. Im Einzelnen sind es:

 

Transaktion:

Bei einer Portfoliotransaktion, egal ob "asset deal" (Verkauf der Immobilien) oder „share deal“ (Verkauf von Anteilen eines Unternehmens mit Immobilien), ist es für den Verkäufer wie auch für den Käufer für die Kaufpreisverhandlungen unverzichtbar, eine Wertvorstellung zum Port- folio zu entwickeln.

 

Finanzierung:

Das finanzierende Institut, welches die Transaktion begleitet, benötigt für die Kreditentscheid- ung eine Wertaussage über die Immobiliensicherheiten hinsichtlich ihrer Qualität und Entwick-lungspotentiale.

 

Portfolioanalyse:

Um die optimale Strategie für ein Bestandsportfolio zu finden, sind die Wertermittlungen der einzelnen Immobilien wie auch des gesamten Portfolios ein wesentlicher Baustein bei der Portfolioanalyse. Sie unterstützen zudem die Entscheidung über die Strategie im Rahmen der Sanierung oder Abwicklung eines Immobilienbestandes.

 

Bilanzierung:

Kapitalmarktorientierte Unternehmen sind ab 1. Januar 2005 dazu verpflichtet, ihre Konzern-abschlüsse nach den Regeln der International Accounting Standards (IAS) bzw. International Financial Reporting Standards (IFRS) zu erstellen. Sowohl selbstgenutzte als auch zur Investi- tion gehaltene Immobilien müssen entweder nach dem Anschaffungskostenmodell („cost model“) oder nach dem „fair value model“ bewertet werden. Der nach diesem Modell zu ermittelnde „beizulegende Zeitwert“ entspricht in der Regel dem Marktwert. Die Marktwerte sind jährlich zu überprüfen.

 

Unternehmensveränderungen:

Bewertung von Immobilien, die bei Fusionen eingebracht oder bei Abspaltungen abgegeben werden.

 

Verbriefung:

Im Rahmen der Securitisation sollte das Immobilienportfolio gemäß der Europäischen Bewertungsstandards (European Valuation Standard, EVS) der TEGoVA, dem sog. Blue Book, hinsichtlich seines Marktwertes und seines Sustainable Net Asset Value (nachhaltiger Wert, den ein Objekt voraussichtlich langfristig erreichen oder behalten wird bewertet werden.